Gebäudeenergiegesetz GEG 2020

Wer benötigt einen neuen Energieausweis?

Diese Ausweise gelten grundsätzlich nur zehn Jahre lang

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Kurzinfo: Diese "energetischen Gebäudeausweise" gelten auch gemäß GEG 2020 zehn Jahre lang. Eigentümer benötigen diese als Information für potenzielle Käufer und Neumieter. Behördenbauten und privatwirtschaftlich genutzte Gebäude mit regem Publikumsverkehr hängen ihre Energieausweise für die Besucher aus. Wer benötigt einen neuen Ausweis? Überblick und Links zu folgenden Aspekten:

	1. Neubau ist fertig errichtet
	2 Bestehendes Gebäude verändern oder erweitern
	3. Gebäude teilweise oder ganz verkaufen, vermieten usw.
	4. Bestandsbau versteigern, zum Abriss verkaufen, usw.
	5. Behördenbau mit regem Publikumsverkehr
	6. Vielbesuchtes privatwirtschaftliches Gebäude
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1. Neubau ist fertig errichtet

Wer als Eigentümer, bzw. Bauherr ein neues Gebäude errichtet, muss sicherstellen, dass ihm unverzüglich nach Fertigstellung ein Energieausweis ausgestellt wird. Den Ausweis erstellt der Aussteller auf der Grundlage der Eigenschaften des fertiggestellten Neubaus.

Dies schreibt das Gebäudeenergiegesetz (GEG 2020) im § 80 (Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen) Absatz (1) vor. Der Bauherr, bzw. Eigentümer muss dafür sorgen, dass ihm der Energieausweis als Original oder Kopie übergeben wird.

Doch wann genau gilt ein zu errichtendes Gebäude im Sinne des GEG 2020 als "fertiggestellt", so dass die Pflicht zur Ausstellung eines Energieausweises greift? Wenn der Verputz beispielsweise noch nicht aufgetragen ist, berücksichtigt der Aussteller diese Tatsache wenn er den Energieausweis berechnet?

Unser GEG-Experte Dominik Krause, Rechtanwalt in der Kanzlei Dr. Monnerjahn und Hirt Rechtsanwälte und Notar in Bremen, antwortet ausführlich auf diese Fragen.
| GEG-Praxisdialog: Energieausweis für fertiggestellten Neubau: Fertiggestellte Neubau definieren

2. Bestehendes Gebäude verändern oder erweitern

Auch Eigentümer, die die Außenhülle ihres Bestandbaus sanieren, benötigen unter Umständen einen neuen Energieausweis. Folgende Voraussetzungen führen zur Ausweis-Pflicht:

• Fläche: Über zehn Prozent der Fläche einer Außenbauteil-Gruppe wird verändert. Solch eine Gruppe könnten das Dach, die Außenwände, Fenster sowie die Decken über oder unter dem beheizten Bauvolumen des Gebäudes sein.

• Maßnahmen: Bei der Sanierung werden die Außenbauteile erneuert, ersetzt oder erstmalig eingebaut, wie im GEG, Anlage 7 (Höchstwerte der Wärmedurchgangskoeffizienten von Außenbauteilen bei Änderung an bestehenden Gebäuden) aufgeführt.

• Nachweis: Der Eigentümer weist gegenüber der zuständigen Baubehörden nach, dass die Sanierung die gesetzlichen Anforderungen des GEG erfüllt. Dies regelt das Gesetz im § 48 (Anforderungen an ein bestehendes Gebäude bei Änderung). Den Nachweis berechnet ein nachweisberechtigter Fachmann entweder anhand einer der folgenden Methoden:
  1. Bauteil-Nachweis anhand der U-Werte,
  2. Gebäude-Nachweis anhand des sanierten Baus.

1. Bauteil-Nachweis: Hier zeigt der Fachmann auf, dass die geänderten Außenbauteile, die Wärmeschutz-Anforderungen des Gesetzes erfüllen. Dies regelt das Gesetz in § 48 (Anforderungen an ein bestehendes Gebäude bei Änderung). Die Wärmedurchgangskoeffizienten (U-Werte) der Außenbauteile dürfen nicht die zulässigen höchstwerte in GEG, Anlage 7 (Höchstwerte der Wärmedurchgangskoeffizienten von Außenbauteilen bei Änderung an bestehenden Gebäuden) übersteigen.

2. Gebäude-Nachweis: Hier zeigt der Fachmann auf, dass das gesamte geänderte Gebäude die Anforderungen des GEG erfüllt. Diese regelt das Gesetz in § 50 (Energetische Bewertung eines bestehenden Gebäudes).

Energieausweis-Pflicht: Hat der Fachmann den Nachweis anhand des gesamten geänderten Gebäudes geführt? Wurde die Außenhülle des Gebäudes im Sinne des § 48 (Anforderungen an ein bestehendes Gebäude bei Änderung) geändert? Dann ist ein neuer Bedarfsausweis fällig. Der Aussteller erstellt des Ausweis aufgrund der energetischen Eigenschaften des gesamten, geänderten Gebäudes.

3. Gebäude teilweise oder ganz verkaufen, neu vermieten, verpachten oder verleasen

Ein Eigentümer benötigt einen gültigen Energieausweis für folgende Absichten:

• Ein mit einem Gebäude bebautes Grundstück verkaufen.

• Eine Wohnung oder ein sonstiges Teileigentum eines Gebäudes verkaufen.

• Das Erbbaurecht an einem bebauten Grundstück begründen oder übertragen.

• Eine Wohnung oder eine sonstige selbstständige Nutzungseinheit in einem Gebäude vermieten, verpachten oder verleasen.

Wenn der Eigentümer keinen gültigen Energieausweis vorliegen hat, muss er einen Aussteller beauftragen und einen neuen Ausweis ausstellen lassen. Bei größeren Gebäude, wie Mehrfamilienhäuser, Bürogebäude usw. nimmt die Gebäudeverwaltung diese Aufgabe wahr.

4. Bestandsbau versteigern, zum Abriss verkaufen

Es gibt jedoch auch etliche Situationen, in denen ein Energieausweis NICHT verpflichtend ist.

Kleine Gebäude: Diese definiert das GEG 2020 als "Gebäude mit nicht mehr als 50 Quadratmetern Nutzfläche". Für diese gelten die Anforderungen des Gesetzen bezüglich des Energieausweis NICHT.
| GEG 2020: Teil 5 Energieausweise

Zwangsversteigerung: Zu diesem Praxisbeispiel erhielten wir über die Jahre häufig anfragen. Ein Haus oder ein anderes Gebäude soll zwangsversteigert werden. Muss zu diesem Zweck ein Energieausweis ausgestellt werden? Nein, das Gebäudeenergiegesetz schreibt dies nicht vor. Es listet als Anlässe den Verkauf, die Neuvermietung, Neuverpachtung oder neuen Leasingvertrag für einen Teil oder ein gesamtes Gebäude. Die Zwangsversteigerung ist nicht als Tatbestand aufgeführt, der es notwendig macht einen Energieausweis auszustellen. Zwangsversteigerungen fallen unter das spezielle "Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung". Dieses wurde zuletzt am 22. Dezember 2020 geändert.

Baudenkmäler: Diese definiert das Gesetz als "ein nach Landesrecht geschütztes Gebäude oder eine nach Landesrecht geschützte Gebäudemehrheit". Wird solch ein Gebäude teilweise oder ganz verkauft, neu vermietet oder verleast, schreibt das Gesetz keinen Energieausweis vor.
Jedoch Achtung: Sollte der Eigentümer es sanieren oder sonstwie ändern lassen - wie unter Nummer 2 weiter oben - so ist recht wohl ein Bedarfsausweis für das gesamte geänderte Gebäude auszustellen. Dies regelt das GEG in § 79 Grundsätze des Energieausweises, Absatz (4).

Abrissgebäude: Soll ein Bestandsgebäude zum Abriss verkauft werden? Der Verkäufer muss den den potenziellen Käufern keinen Energieausweis auf Verlangen vorlegen. Die Bundesregierung hat in ihrer Begründung zum Beschluss der EnEV 2007 - zum § 16 Absatz 2 - diesen Fall speziell erwähnt: "Wird ein Gebäude im Hinblick auf einen bevorstehenden Abriss veräußert, wäre es offensichtlich zweckwidrig, einen Energieausweis zu verlangen. Dazu bedarf es keiner ausdrücklichen Regelung."
Jedoch Achtung: Wird das Gebäude doch nicht vollständig abgerissen? Lesen Sie dazu unseren Fachbeitrag in Der Bausachverständige, Heft 6/2014, Fraunhofer IRB Verlag, Stuttgart. Der Ansatz könnte sinngemäß auch nach dem Gebäudeenergiegesetz GEG 2020 nach wie vor gelten:
| Wiederaufbau eines Bestandsgebäudes - Energetische Anforderungen nach EnEV 2014 und EEWärmeG 2011

5. Behördenbau mit regem Publikumsverkehr

Die Eigentümer von Behördenbauten benötigen unter Umständen einen neuen Energieausweis. Voraussetzung ist, dass im Gebäude über 250 Quadratmeter Nutzfläche ein reger starkem Publikumsverkehr stattfindet durch die Besucher der Behörde. Der Eigentümer muss sicherstellen, dass für das Gebäude ein Energieausweis ausgestellt wird, wenn kein gültiger Energieausweis vorliegt. Ist der alte Energieausweis abgelaufen, muss der Eigentümer einen neuen bestellen.

Den gültigen Energieausweis hängt der Eigentümer an einer für die Besucher gut sichtbaren Stelle aus. Nutzt der Eigentümer diese Behördenfläche nicht selbst? Dann muss der entsprechende Nutzer - Mieter, Pächter oder Leasingnehmer - den Energieausweis aushängen. Der Eigentümer übergibt ihm dafür den Ausweis als Original oder Kopie. Dabei reicht es, wenn der angehängte Energieausweis in der "Aushang-Variante" des Musters für Energieausweise erscheint. Das GEG 2020 regelt im § 85 Absatz 8, 8 dass die zuständigen Bundesministerien diese bekanntmachen werden, was inzwischen auch passiert ist.
| GEG: Muster Aushang Bedarfsausweis 
| GEG: Muster Aushang Verbrauchsausweis

6. Vielbesuchtes privatwirtschaftliches Gebäude

Auch Eigentümer von größeren, privat genutzten Nichtwohnbauten müssen unter Umständen einen Energieausweis für das Publikum aushängen. Dies könnte ein größeres Kaufhaus, ein Kino, Theater, Flughafen, Schwimmbad, usw. sein. Voraussetzung ist, dass auf über 500 Quadratmeter Nutzfläche starker Publikumsverkehr herrscht und dass ein gültiger Energieausweis vorliegt. Dies könnte auf jeden Fall nach der Fertigstellung eines Neubaus der Falls sein, falls dieser Zeitpunkt unter zehn Jahre zurückliegt.

Gebraucht der Eigentümer die vielbesuchte Nutzfläche nicht überwiegend selbst? Dann trifft die Pflicht zum Aushang des Energieausweises den entsprechenden Nutzer, d.h. Mieter, Pächter oder Leasingnehmer. Der Eigentümer übergibt ihm dafür den Energieausweis als Original oder Kopie. Dabei reicht es, wenn der angehängte Energieausweis in der "Aushang-Variante" des Musters für Energieausweise erscheint. Das GEG 2020 regelt im § 85 Absatz 8, 8 dass die zuständigen Bundesministerien diese bekanntmachen werden, was inzwischen auch passiert ist.
| GEG: Muster Aushang Bedarfsausweis 
| GEG: Muster Aushang Verbrauchsausweis

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