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GebäudeEnergieGesetz GEG
GEG | Praxishilfen | > 18.05.2021

Energieausweis gemäß GebäudeEnergieGesetz GEG

Neue und alte Irrtümer zum Energieausweis

Seit dem 2. Mai 2021 verfassen Aussteller alle Energieausweise nach den Regeln des neuen GEG 2020

© Collage: M. Tuschinski, © Foto: Paulista - Fotolia.com


Kurzinfo: Die Übergangszeit mit den Sonderregeln des GEG 2020 ist beendet. Inzwischen haben auch die zuständigen Bundesministerien die Muster für die Energieausweise nach GEG im Bundesanzeiger bekannt gemacht. Und weil das neue Gesetz auch zum Energieausweis so manche Neuerung bringt, erreichen uns viele Meldungen dazu. Doch leider kommen damit auch alte und neue Missverständnisse zum Energieausweis unter die Leute. Wir klären einige davon hier auf:

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1. Irrtum: Der Energieausweis für einen fertiggestellten Neubau oder ein geändertes Bestandsgebäude weist nach, dass diese Bauten das Gebäudeenergiegesetz erfüllen

Nein und wieder nein, obwohl der Bauherr, bzw. der Eigentümer, auch nach GEG den Energieausweis den Landesbehörden auf Verlangen vorlegt. Der Energieausweis ist letztendlich eine "energetische Momentaufnahme" des Gebäudes, entweder nach der Errichtung eines Neubaus oder nach fertiggestellter Änderung, im Baubestand.

Ohne die dazugehörenden Berechnungen, kann der Sachebearbeiter im Bauamt jedoch nicht prüfen ob das Gesetz in seiner vollen Wirkung eingehalten wurde. Doch das GEG sieht NICHT vor, dass der Aussteller mit dem Energieausweis auch die Berechnungs-Unterlagen übergibt. Letztere muss er zwar aufgewahren, falls der Energieausweis als Stichprobe kontrolliert wird.

Und weil die Länder gerne selbst bestimmen, was sie prüfen wollen, führt das GEG 2020 die neue "Erfüllungserklärung" verpflichtend ein. Was diese genau umfasst, wer sie ausstellt und wann der Eigentümer sie der Baubehörde vorlegen muss, bestimmen die Bundesländer jeweils selber. Das "Musterland Bayern" hat beispielsweise sehr schnell reagiert und die Vorschriften zum GEG in seine "Verordnung zur Ausführung energiewirtschaftlicher Vorschriften (AVEn)" als speziellen "Teil 2 Gebäudeenergiegesetz" integriert.

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2. Irrtum: Der Energieausweis informiert über den erwartbaren Energieverbrauch eines Gebäudes

Nein, dies stimmt leider nicht, auch wenn sich potenzielle Käufer, neue Mieter, Pächter und Leasingnehmer genau dies wünschen. Und genau aus diesem Grund klärt auf der ersten Seite des Energieausweises nach GEG für Wohn- und Nichtwohngebäude ein Hinweistext zur Verwendung des Energieausweises auf:

"Energieausweise dienen ausschließlich der Information. Die Angaben im Energieausweis beziehen sich auf das gesamte Gebäude oder den oben bezeichneten Gebäudeteil. [Dies ist der Fall, wenn für ein gemischt genutztes Gebäude zwei Energieausweise ausgestellt werden, gesondert für den Wohn- und Nichtwohnteil. Anmerkung der GEG-info.de Redaktion] Der Energieausweise ist lediglich dafür gedacht, einen überschlägigen Vergleich von Gebäuden zu ermöglichen."

Dass dieser Vergleich bei parallel erlaubten Energieausweisen auf der Grundlage des berechneten Energiebedarfs oder des gemessenen Energieverbrauchs nicht leicht ist, wissen Betroffene aus eigener Erfahrung nur zu gut. Doch dies ist wiederum eine ganz andere Geschichte ...

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3. Irrtum: Als neue Vorschrift bringt das GEG auch die Pflicht, in kommerziellen Immobilienanzeigen gewisse Energiekennwerte des Gebäuden bekannt zu geben

Nein, diese Pflicht gilt bereits seit Jahren. Die EnEV 2014 hat sie dazumal eingeführt und die zuständigen Bundesministerien veröffentlichen dazu auch eine nützliche Arbeitshilfe.

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4. Irrtum: Im Baubestand kann der Eigentümer zwischen dem Bedarfs- und Verbrauchs-Energieausweis wählen

Nein, dies gilt nicht für alle Eigentümer. Wessen Haus höchstens vier Wohnungen umfasst und für das der Bauantrag bis spätestens 30. Oktober 1977 gestellt wurde, muss einen Bedarfsenergieausweis ausstellen lassen, wenn das Haus nicht folgende Bedingung erfüllt:

Es hat entweder bereits bei der Baufertigstellung oder durch spätere energetische Sanierung das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung (WSchVO 1977) erreicht. Den Beweis dafür kann der Aussteller auch anhand der vereinfachten Datenermittlung berechnen, für welche die zuständigen Bundesministerien auch die für das GEG aktualisierte Arbeitshilfen inzwischen bekannt gegeben haben.

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5. Irrtum: Seit dem 1. Mai 2021 müssen Immobilienmakler Interessenten den Energieausweis vorlegen

Hier sind leider gleich mehrere Irrtümer vereint:

Nein, die Pflicht einen Energieausweis potenziellen Käufern oder Neumietern vorzulegen und nach Vertragsabschluss zu überreichen, war nie ausgesetzt. Sie galt fortlaufend auch nach dem GEG-Inkrafttreten am 1. November 2020, auch wenn diese Energieausweise bis 1. Mai 2021 noch nach dem Regeln der EnEV 2014 ausgestellt wurden.

Nein, Immobilienmakler waren noch nie davon "befreit" potenziellen Käufern oder Neumietern einen gültigen Energieausweis vorzulegen. Es gab deshalb viele Diskussionen und wir haben auch zahlreiche Klagen über unser Kontakt-Formular erhalten von betroffenen Käufern oder Neumietern. Genau aus diesen Gründen benennt das neue GEG 2020 die Immobilienmakler nun direkt als Verpflichtete und bestätigt damit auch ihre wichtige Rolle auf dem Immobilienmarkt.

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FAZIT: Der Energieausweis hat von Anfang an für viele Diskussionen gesorgt. Seine Einführung durch EU-Regeln, Feldversuchen und der Energieeinsparverordnung (EnEV 2007) war von erfreulichen, optimistischen Visionen begleitet.

Doch trotz ernüchternder Realität in der Praxis hat der Energieausweis von der EnEV 2007, zur EnEV 2009, EnEV 2014 und zuletzt durch zum GEG 2020, zu willkommenen Verbesserungen geführt. Dazu haben auch interessante Erkenntnissen relevanter Studien geführt. Doch es bleiben nach wie vor auch Erwartungen, die der Energieausweis nicht erfüllen kann - zumindest nicht nach den jetzigen Regeln.

Im Jahr 2023 ist ein GEG-Update vorgesehen. Die EU-Gremien knüpfen indes große Hoffnungen an europaweit vergleichbare Energieausweise, die wir in Datenbanken bequem abrufen können. England und Dänemark profilieren sich dabei als Vorreiter. Wir dürfen gespannt sein.

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Melita Tuschinski, Dipl.-Ing. UT Austin, Freie Architektin, Stuttgart