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GebäudeEnergieGesetz GEG GEG | Praxishilfen | > 28.01.2021

GebäudeEnergieGesetz GEG 2020

Was fordert das GEG zum Energieausweis?


© Collage: M. Tuschinski, © Foto: Paulista - Fotolia.com


Kurzinfo: Der Energieausweis schlägt die Brücke von Eigentümern und Immobilienmaklern zu interessierten Käufern, neuen Mietern, Pächtern oder Leasingnehmer. Dieser "Gebäudeausweis" soll den energetischen Zustand des Gebäudes kommunizieren und den Interessenten erlauben, die Angebote auf dem Immobilienmarkt überschlägig zu vergleichen. Lesen Sie was das GebäudeEnergieGesetz GEG zum Energieausweis fordert, welche Schritte zu ihm führen und was Eigentümer und Makler beachten sollten. Überblick und Links zu folgenden Aspekten:

Aufzählung

1. Welche Rolle spielt der Energieausweis?

Aufzählung

2. Bedarfs- oder Verbrauchs-Ausweis?

Aufzählung

3. Wer stellt Energieausweise nach welchen Mustern aus?

Aufzählung

4. Welche Schritte führen zum Energieausweis?

Aufzählung

5. Was gilt bei Verkauf und Neuvermietung?

Aufzählung

6. Wann ist KEIN Energieausweis notwendig?
 

Aufzählung

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1. Welche Rolle spielt der Energieausweis?

Das GEG präzisiert nochmals klar und deutlich: "Energieausweise dienen ausschließlich der Information über die energetischen Eigenschaften eines Gebäudes und sollen einen überschlägigen Vergleich von Gebäuden ermöglichen."

Soweit so gut, doch wenn man als potenzieller Käufer oder Neumieter für eine angebotene Wohnung, Haus oder sonstiges Gebäude die entsprechenden Bedarfs- und Verbrauchsenergieausweise miteinander vergleichen muss, ist es gar nicht so einfach die Informationen miteinander zu vergleichen!

In den Anfragen über unser Experten-Portal EnEV-online.de haben wir es über die Jahre auch erlebt, dass dem Energieausweis eine viel wichtigere Rolle zugerechnet wird als er tatsächlich erfüllen kann: Wenn beispielsweise Mieter feststellen, dass die Außenwände im Winter kalt sind, oder dass sich Feuchtigkeit über eine Gebäudeecke ausbreitet, erinnern sie sich, dass ihnen der Energieausweis vorenthalten wurde. Sie versuchen diesen im Nachhinein mit allen Mitteln anzufordern als Beweis, dass das Gebäude energetisch einwandfrei sein müsste.

Doch der Energieausweis – in der Bedarfs-Version – liefert nur ein allgemeines Bild über den energetischen Zustand des Gebäudes. Der Verbrauchs-Ausweis bezeugt eigentlich nur, wie viel Energie die Vorgänger in einem bestimmten Zeitrahmen verbraucht haben. Dabei spielt es natürlich eine Rolle, wie viele Personen sich wie häufig und wie lange im Gebäude aufgehalten haben.

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2. Bedarfs- oder Verbrauchs-Ausweis?

Energieausweis für Neubau
Nach wie vor muss der Bauherr, bzw. Eigentümer eines Neubaus dafür sorgen, dass man ihm einen Energieausweis nach Fertigstellung ausstellt, aufgrund der tatsächlichen Eigenschaften des Gebäudes. Dieser Energieausweis kann verständlicherweise nur aufgrund des berechneten Energiebedarfs ausgestellt werden. Diesen Ausweis muss er aufbewahren und den Landesbehörden auf Verlagen vorlegen, trotz der neu eingeführten Erfüllungserklärung, welche das GEG vorschreibt. 10 Jahre lang kann der Eigentümer den Energieausweis gegebenenfalls auch zur Information für neue Mieter und potenzielle Käufer nutzen.

Energieausweis im Bestand
Leider kann man Energieausweise im Bestand noch immer – wie die EU-Gebäuderichtlinie vorgibt – als Bedarfs- oder Verbrauchsausweise ausstellen. Wenn die Verbrauchsdaten wie gefordert vorliegen, erlaubt das Gesetz für alle Bestandsbauten nach wie vor Verbrauchs-Ausweise auszustellen – allerdings mit Ausnahme der „kleinen schwarzen Schafe“. Dieses sind Wohnhäuser mit höchstens vier Wohnungen, mit Bauantrag vor Inkrafttreten der ersten Wärmeschutzverordnung (WSchVO 1977) am 1. Nov. 1977. Für diese sind nur Bedarfsausweise erlaubt, wenn sie weder bei Fertigstellung noch seither durch energetische Sanierung zumindest das Energie-Niveau der WSchVO 1977 erreicht haben.

Geltungsdauer des Energieausweises
Der Energieausweis gilt auch nach GEG 2020 wie bisher 10 Jahre lang. Ein neuer Ausweis wird fällig, wenn nach einer Änderung der Hülle oder nach einer Erweiterung der Nachweis anhand des gesamten Gebäudes erfolgt.

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Wer erstellt Energieausweise nach welchen Mustern?

Aussteller Energieausweise
Neu ist, dass die Berechtigung zur Ausstellung von Energieausweise für Neubauten nun auch vom GEG geregelt wird. Das Gesetz unterscheidet dabei nicht mehr zwischen Wohn- und Nichtwohngebäuden. Eine Übersicht der Aussteller:

• Nachweisberechtigte nach den Bauregeln des Bundeslandes benötigen keine zusätzliche Qualifizierung für Gebäude, für die sie nachweisberechtigt sind.

Aussteller sind auch folgende, zum energiesparenden Bauen kundige Fachleute, mit Kenntnissen erworben an anhand des Studiums, Berufserfahrung oder einer passenden Weiterbildung, welche die Anforderungen des GEG erfüllt:

• Hochschulabsolventen der relevanten Fachrichtungen oder einer anderen technischen oder naturwissenschaftlichen Fachrichtung mit einem Ausbildungsschwerpunkt in einem der relevanten Fachgebiete.

• Qualifizierte Handwerker oder staatlich anerkannte oder geprüfte Techniker.

• Aussteller nur für Wohngebäude sind auch vom BAFA-anerkannte Vor-Ort-Berater, Energiefachberater im Baustoff-Fachhandel oder in der Baustoffindustrie sowie Energieberater im Handwerk, wenn sie vor dem 25. April 2007 bereits qualifiziert waren oder eine Weiterbildung bereits begonnen und inzwischen beendet haben.

Muster für Energieausweis
Neu ist, dass die Muster für Energieausweise nun nicht mehr im Gesetz selbst enthalten sind. Die zuständigen Bundesministerien haben sie inzwischen im Bundesanzeiger bekannt gemacht. Sie finden diese als Pdf-Download auch in unserem Experten-Portal GEG-info | EnEV-online  geg-info.de/geg/index.htm

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4. Welche Schritte führen zum Energieausweis?

Energieausweis im Vollzug

1. Ist ein Energieausweis für das Gebäude nach GEG erforderlich? Der Eigentümer oder Verwalter stellen fest, dass nach GEG 2020 ein oder zwei (bei gemischt genutzten Gebäuden) Energieausweise benötigt werden.

2. Wer stellt den Energieausweis aus? Der Eigentümer oder Verwalter beauftragt einen berechtigten Aussteller.

3. Kommt ein Bedarfs- oder Verbrauchs-Ausweis infrage?
Für alle Gebäude dürfen Verbrauchsausweise erstellt werden, mit folgenden Ausnahmen, die einen Bedarfs-Ausweis erfordern: Neubau, Baubestand nach Sanierung oder Erweiterung mit Nachweis anhand des gesamten Gebäudes sowie die kleinen „schwarzen Schafe“ (Häuser mit höchstens vier Wohnungen, die weder beim Bau noch seither durch energetische Sanierung die Anforderungen der Wärmeschutzverordnung WSchVO 1977 erfüllen).

4. Welche Gebäudedaten liegen dem Energieausweis zugrunde? Die Daten für den Energieausweis ermittelt entweder der Aussteller selbst oder er erhält sie vom Auftraggeber. Der Aussteller muss die Daten sorgfältig prüfen und darf sie nicht verwenden, wenn er an ihrer Richtigkeit zweifelt.

5. Wie wird der Energieausweis ausgestellt? Der Aussteller berechnet den Bedarfs- oder Verbrauchs-Ausweis nach den Methoden des GEG und stellt den Energieausweis auf dem inzwischen bekannt gegebenen Muster aus.

6. Wie empfiehlt der Aussteller Modernisierungen für das Gebäude? Bei Bestandsgebäuden gehören zum Energieausweis gegebenenfalls auch Modernisierungsempfehlungen des Ausstellers. Dieser begeht und beurteilt dafür das Gebäude vor Ort oder lässt sich passende Bilder zusenden.

7. Wie wird der Energieausweis registriert?
Der Aussteller beantragt bei der Registrierstelle des Deutschen Instituts für Bautechnik online eine Registriernummer und trägt diese in den Energieausweis an der passenden Stelle ein.

8. Wie verwenden Eigentümer den Energieausweis?
Bei Neubauten müssen die Eigentümer den Energieausweis aufbewahren und den Behörden auf Verlangen vorlegen. 10 Jahre lang könne sie den Energieausweis auch bei Bedarf nutzen als Information für potenzielle Käufer, neue Mieter, Pächter oder Leasingnehmer. Wenn vom GEG vorgeschrieben, muss der Eigentümer oder Nutzer des Gebäudes den Energieausweis aushängen.

9. Welche Kennwerte werden in Anzeigen veröffentlicht?
Der Verkäufer, Vermieter, Verpächter, Leasinggeber oder Immobilienmakler, der die Veröffentlichung der Anzeige in einem kommerziellen Medium verantwortet, stellt sicher, dass die Pflichtangaben nach GEG auch erscheinen.

10. Wann erhalten die Interessenten den Energieausweis vorgelegt? Bei Verkauf, Neuvermietung, Neuverpachtung oder neuem Leasing erhalten die potenziellen Käufer, Neumieter, Neupächter oder neuen Leasingnehmer den Energieausweis vorgelegt.

11. Wann erhalten Käufer, neue Mieter, Pächter oder Leasingnehmer den Energieausweis überreicht? Nach Abschluss des Vertrages erhalten sie den Energieausweis als Original oder als Kopie und zwar samt den Modernisierungsempfehlungen des Ausstellers.

12. Was müssen Käufer von Ein- und Zweifamilienhäusern beachten? Nachdem sie den Energieausweis erhalten haben müssen sie ein informatorisches Beratungsgespräch mit einem Fachmann führen, der berechtigt ist Energieausweise auszustellen – doch nur wenn er diese Beratung als einzelne, kostenfreie Leitung anbietet.

13. Wie wird der Energieausweis kontrolliert?
Wenn die Registriernummer des Energieausweises bei der Stichprobenkontrolle gezogen wird, wird der Aussteller kontaktiert und muss die geforderten Dokumente und Unterlagen dem DIBt oder der Kontrollstelle seines Bundeslandes – soweit schon eine existiert – zusenden.

14. Wann muss der Energieausweis erneuert werden?
Wie bereits erwähnt, ist der Energieausweis 10 Jahre lang gültig. Er muss erneuert werden, wenn das Gebäude teilweise oder ganz verkauft oder neu vermietet, verpachtet oder verleast werden soll. Bei öffentlichen Gebäuden, die einen Energieausweis aushängen müssen, muss der Eigentümer den Energieausweis nach 10 Jahren erneuern lassen.

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5. Was gilt bei Verkauf und Neuvermietung?

Energieausweis bei Verkauf
Bei Verkauf muss der Verkäufer oder Immobilienmakler – das GEG benennt nun auch diese Berufsgruppe direkt – den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorlegen. Auch müssen sie nach Vertragsabschluss dem Käufer einen Energieausweis als Original oder Kopie übergeben.

Beim Verkauf eines Ein- oder Zweifamilienhauses muss der Käufer nach Übergabe des Energieausweises ein Informationsgespräch zum Energieausweis mit einem Ausstellungsberechtigten führen, wenn dieser dies als einzelne Leistung unentgeltlich anbietet.

Energieausweis bei Neuvermietung, -verpachtung, -leasing Der Vermieter oder Immobilienmakler muss den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorlegen. Auch müssen sie nach Vertragsabschluss dem neuen Mieter, Pächter oder Leasingnehmer einen Energieausweis als Original oder Kopie übergeben.

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6. Wann ist KEIN Energieausweis notwendig?

Für folgende Fälle schreibt das GEG 2020 entweder keinen Energieausweis vor, oder fordert ihn nur in bestimmten Situationen.

  • Ausnahme-Gebäude: Das Gebäudeenergiegesetz GEG gilt für alle Gebäude, die mit Hilfe von Energie beheizt oder gekühlt werden. Dies regelt das Gesetz im ersten Absatz des § 2 (Anwendungsbereich). Doch, genau wie bei der EnergieEinsparVerordnung (EnEV) gibt es eine ganze Reihe von Ausnahme-Gebäuden. Für diese gelten nur die GEG-Regeln zur Inspektion von Klimaanlagen. Dies sind beispielsweise Tierställe, unterirdische Bauten, Traglufthallen, Zelte, Ferien- und Wochenendhäuser, usw. Für diese fordert das GEG auch keinen Energieausweis.

  • Kleine Gebäude: Diese definiert das GEG im § 3 (Begriffsbestimmungen) als: "Gebäude mit nicht mehr als 50 Quadratmetern Nutzfläche". Bei Wohnbauten ist dies die Gebäudenutzfläche und bei Nichtwohnbauten die Nettogrundfläche. Für diese Gebäude ist kein Energieausweis auszustellen, weder beim Neubau, noch bei Verkauf oder Neuvermietung, geschweige denn als öffentlicher Aushang.

  • Baudenkmäler: Dies sind laut GEG-Definition nach Landesrecht geschützte Gebäude oder eine nach Landesrecht geschützte Gebäudemehrheit". Für diese muss in einem einzigen Fall ein Energieausweis ausgestellt werden: Wenn das Gebäude nach GEG energetisch saniert oder erweitert wurde und der Nachweis erfolgte aufgrund des gesamten geänderten Gebäudes, dann muss ein Bedarfs-Energieausweis für das Gebäude ausgestellt werden.

  • Abrissgebäude: Wenn ein Bestandsgebäude verkauft wird, das abgerissen wird, ist kein Energieausweis notwendig. In der Begründung der Bundesregierung zur EnEV 2007 - die den Energieausweis hierzulande einführte - heißt es dazu: "Wird ein Gebäude im Hinblick auf einen bevorstehenden Abriss veräußert, wäre es offensichtlich zweckwidrig, einen Energieausweis zu verlangen. Dazu bedarf es keiner ausdrücklichen Regelung." (siehe Drucksache BR 282/07)

  • Formaler Eigentümerwechsel: Dies sind solche Rechtsgeschäfte, "bei denen nur formal ein anderer Eigentümer eintritt, bei materieller Betrachtung aber kein Verkehrsgeschäft stattfindet (beispielsweise Ausgliederung der Liegenschaften eines Unternehmens in eine konzerneigene Liegenschaftsgesellschaft)." (siehe Drucksache BR 282/07)

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Melita Tuschinski, Dipl.-Ing. UT Austin, Freie Architektin, Stuttgart